Полная версия

Главная arrow Экономические arrow Госслужба arrow
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ   >>

Заключение договора аренды недвижимости. Государственная регистрация договора аренды. Соглашения об изменении и дополнении договора аренды.

В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК РФ). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс. Особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними. Исключения установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года;

Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией договора. Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.

На сегодня это единственное требование относительно формы договора, однако в литературе высказываются суждения относительно необходимости введения обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимости. При этом предлагается заменить регистрацию обязательным нотариальным удостоверением, которое не только проще, но, и, связано с “консультационными функциями, которые осуществляет нотариус”. Однако такая замена представляется невозможной, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет важное значение для имущественного оборота. Совмещение же регистрации и нотариального удостоверения ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Наконец утверждение о том, что система государственной регистрации не сопряжена с консультационными функциями, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК).

Регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществляется по заявлению любой из сторон договора – арендодателя или арендатора. Если с заявление об аренде в орган регистрации обратился арендатор, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течении пяти рабочих дней.

Регистрация аренды, в соответствии с п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав, производится посредством регистрации договора аренды. Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, договор аренды. Государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной записью на договоре и штампом по образцу, который утвержден Правилами ведения ЕГРП.

Регистрационное действие – государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:

  • - договор считается заключённым;
  • - арендатор приобретает право аренды;
  • - вещное право арендатора обременяется.

Неотъемлемой частью заключенного ранее договора является дополнительное соглашение, т.е. сделка, изменяющая отношения сторон. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в соответствии с п. 19 Инструкции Минюста о регистрации аренды регистрируется как сделка аренды, в которой дополнительное соглашение выступает в качестве правоустанавливающего документа и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, ГК РФ не содержит специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п.1 ст. 453 ГК).

В п. 19 Инструкции Минюста о регистрации аренды указано, что соглашение о внесении изменений в договор аренды регистрируется как сделка. Запись о государственной регистрации договора аренды, уже имеющаяся в подразделе III-4 не погашается. Если условия, изменяемые дополнительным соглашением, приводят к изменению записи подраздела III-1 (запись об аренде) например, изменился срок аренды, то в данную запись вносятся соответствующие изменения, путем заполнения специального листа «запись об изменениях», который располагается за листом, содержащим запись об аренде, которая подлежит изменению. В случае если условия дополнительного соглашения не приводят к изменению, то лист III-1 не заполняется.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды недвижимости, договора аренды, субаренды нежилого помещения, зданий, сооружений:

для юридических лиц – 15 000 руб;

для физических лиц – 1 000 руб.

Государственная пошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды недвижимости, к договору аренды, субаренды нежилого помещения, зданий, сооружений:

для юридических лиц – 600 руб;

для физических лиц – 300 руб.

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды недвижимости:

Подлинники договора (в количестве равном числу сторон договора, а также один для регистрирующего органа);

От Сторон:

  • - документ о регистрации юридического лица (нотариальная копия);
  • - устав юридического лица со всеми действующими изменениями (нотариальные копии);
  • - документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц (нотариальная копия);
  • - документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (нотариальная копия);
  • - документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа /управляющей организации/ (приказ, протокол, решение, в том числе документы о продлении полномочий) (копия, заверенная печатью и подписью директора);
  • - свидетельство о внесении изменений (нотариальная копия);
  • - выписка из ЕГРЮЛ (дата выдачи не должна превышать 30 дней);
  • - решение полномочных органов организаций - участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством);
  • - правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (нотариальная копия);
  • - правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования объектом недвижимости (нотариальная копия);
  • - доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора;
  • - нотариальная доверенность на представителя, действующего в интересах арендатора недвижимого имущества в регистрирующем органе от каждой стороны сделки;
  • - кадастровый паспорт арендуемого объекта недвижимого имущества.
 
Перейти к загрузке файла
<<   СОДЕРЖАНИЕ   >>